Как застройщики обманывают дольщиков – ТОП 5 самых наглых способов

Ни для кого не секрет, что инвестиционная деятельность сама по себе является рискованной. Особенно в условиях пока ещё достаточно молодой Российской действительности. Даже, несмотря на то, что времена финансовых пирамид в прошлом на смену им постоянно хотят прийти другие авантюристы.

Хуже всего, когда вопрос касается инвестирования в капитальное строительство или другими словами договора долевого участия. Тут и показывает себя самый популярный способ обмана застройщиков.

  1. Человек приходит подписывать договор долевого участия в строительстве, а на поверку ему предлагают подписать договор инвестирования в строительство, худшим вариантом будет предварительный договор долевого участия, а самым критичным, с точки зрения последующих возможностей исправления ситуации в лучшую сторону уже с помощью суда, является договор участия в строительном кооперативе.
  2. Чем опасны подобные договора для дольщика и почему застройщики так любят заключать такие договора. Ответ достаточно прост – данные договора не попадают под действия № 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Это влечет за собой невозможность отстаивания своих прав в суде согласно гарантиям, которые предоставляет данный закон.

    Почему мы сразу забегаем в суд? Дело в том, что исполнение подобных договоров на практике влечет обоснованное недовольство со стороны дольщиков. Типичным примером развития ситуации может быть остановка строительства или задержка сроков сдачи дома. А на практике получиться, что даже после победы в суде возвратить себе денежные средства или иное имущество будет затруднительно.

  3. Другим достаточно серьёзным способом обмана доверчивых дольщиков является ведение черной кассы при оплате услуг Застройщика. При подписании договора долевого участия и уплаты денежных средства дольщиком идеальным вариантом является внесение денежных средства на расчетный счет безналичным способом с получением соответствующих платежных документов, платежного поручения банка с печатью.
  4. Тут уж снова на практике получается, что Застройщик якобы, чтобы сделать скидку при покупке Вами квартиры предлагает внести деньги именно в кассу наличными. Чем наиболее опасна подобная ситуация?

    Негативной перспективой развития подобной ситуации, где в итоге не получиться вернуть свои денежные средства или взыскать неустойку и это в лучшем случае. В худшем случае придется доказывать факт уплаты цены договора. Поэтому необходимо получать от застройщика соответствующие бухгалтерские документы, кассовые чеки или оплачивать безналичным способом.

    Получение квитанций к приходно-расходному ордеру, заверенному не кассиром или бухгалтером, влечет признания недоказанность факта оплаты за квартиру в будущем в суде. Поэтому необходимо быть крайне осмотрительным при передаче денежных средств.

  5. А вот один из самых интересных способов обмана застройщиком. Допустим, Ваши документы оформлены надлежащим образом. Ведется строительством. Однако в срок, который указан в договоре застройщик не успевает сдать дом. Предприимчивый застройщик сыграет излюбленный финт хороших игроков в покер – «Блеф».
  6. Вам придет уведомление или поступит телефонный звонок о том, что якобы в вашей квартире больше метров, чем было предусмотрено в проектной документации. А согласно договору за лишние метры необходимо заплатить рублем – немаленькой ценой за квадратный метр. Однако Вам готовы будут пойти навстречу – предложив подписать дополнительное соглашение к Вашему договору долевого участия, по которому застройщик сдает дом годом позже, а, внимание, стороны не могут предъявить претензии друг другу в случае увеличения или уменьшения квадратных метров общей площади. При этом кто на самом деле должен предъявлять претензии не уточняется.

  7. Известны случаи, когда жильцы дома стояли в очереди для подписания подобных соглашений, однако ни кому не пришло в голову произвести замеры самостоятельно, в случае если отсутствовал доступ на объект померить наружную стену. В случае если у всех дольщиков на одном этаже увеличилась площадь – вероятно застройщик поставил стены шире – чего, конечно же, не произошло. В общем, застройщик, как обычно, сделал ставку на юридическую неграмотность населения.
  8. Помимо всего прочего – человек продолжает платить за коммунальные платежи по несуществующим квадратным метрам уже после вселения в свою квартиру.

    Ещё одним классическим способом обмана со стороны застройщиков является передача квартиры, явно худшего качества, чем указано в договоре долевого участия. При этом на практике допускаются нарушения, которые немногие люди в действительности посчитают таковыми. Классический пример с последним этажом, когда застройщик в нарушение условий договора долевого участия не произвел технический этаж – чердак, и пустил коммуникации по квартире последнего этажа. Тут уже только заключение строительной экспертизы сможет выявить, было ли нарушение прав дольщика, зачастую договором долевого участия наличие или отсутствие подобных декораций в квартире не уточняется.

    Однако стоит внимательно обратить внимание, что указано в договоре касательно качества и отделки передаваемого объекта. На практике исключением является добросовестное исполнение всех условий договора застройщиком касательно качества передаваемого объекта.

  9. И, пожалуй, последним в нашем списке, но не последним, в общем, является введение в заблуждение дольщика относительно того, где он приобретает жилье. Застройщик при заключении договора долевого участия будет обещать наличие развитой инфраструктуры, детских садов, дорог и поликлиник. Однако практика показывает лишь наличие плотно прилегающих друг к другу жилых домов – без парковок, широких улиц и обещанной инфраструктуры.

Привлечь застройщика к ответственности можно даже в подобных случаях. Однако для этого потребуется достаточно много настойчивости и привлечения к участию опытных юристов в сфере недвижимости. Не стоит забывать, что далеко не у всех возникает желание отстаивать права, когда вопрос касается каких-либо коллективных мероприятий.

В целом имеются другие способы обмана, которые применяют застройщики, мы лишь перечислили некоторые, на наш взгляд, самые популярные и распространенные из них. В любом случае, здесь, как и в медицине, гораздо проще предотвратить катастрофу. Если Вы планируете заключить договор долевого участия в строительстве, то мы рекомендуем собрать больше информации о таких договорах.

Поспрашивать у своих знакомых, которые имеют удачный опыт участия в долевом строительстве и порекомендуют надежных застройщиков. После нахождения подходящего варианта можно собрать информацию об интересующем объекте как средствами общедоступными, так и с привлечением специалистов. Можно проверить в базах судов наличие исков к Застройщику. Сделать правовой анализ целесообразности заключения договора именно с данным застройщиком.

Не стоит гнаться за выгодой и пытаться сэкономить в вопросе приобретения недвижимости. В том случае, если у Вас уже возник конфликт с застройщиком, связанный с необходимостью расторгнуть договор долевого участия или взыскать неустойку за просрочку сроков сдачи дома, то мы однозначно рекомендуем обратиться к проверенным юристам или адвокатам с опытом ведения подобных дел.

Аракелов Л.Э.