Взыскание неустойки с застройщика – советы юристов

В данной статье будет дан ответ на вопрос: «Как взыскать неустойку с застройщика по договору долевого участия в строительстве?».

Для начала определимся с терминологией:

  • Дольщик – лицо, заключившее договор со строительной организацией на постройку объектов недвижимости (квартиры, гаражей и др.) в рамках федерального закона № 214  "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
  • Застройщик – строительная организация, которая имеет в пользовании земельный участок, а равно в ином другом виде права, занимающаяся привлечением денежных средств дольщика с целью возведения объектов недвижимости
  • ДДУ – договор долевого участия, соглашение, заключенное между дольщиком и застройщиком о возведение объекта долевого строительства
  • Объект долевого строительства – недвижимое имущество (жилые и нежилые помещения и др.), которое по договору ДДУ застройщик обязан ввести в эксплуатацию и передать по акту дольщику.

Основания для взыскания неустойки с застройщика?

Реалии современного законодательства таковы, что в любые отношения, которые складываются между юридическим лицом и физическим лицом, связанные с осуществлением первым предпринимательской деятельности попадают под закон «О защите прав потребителей».

Сам по себе факт взыскания неустойки застройщика – мера, направленная на защиту имущественных интересов более слабой, с точки зрения закона стороны. А именно простого человека.

Основанием же для взыскания неустойки по договору долевого участия является нарушение сроков передачи дома (или иной недвижимости) дольщику. При этом следует обратить внимание, что доказательством такого нарушения является подписанный акт передачи объекта долевого строительства дольщику.

Если дом по-прежнему не передан или не введен в эксплуатацию, то взыскать неустойку будет проблематично. Иногда мнение юристов на этот счет разница, но в каждой ситуации нужен индивидуальный подход.

Важная информация для дольщиков

Никоим образом, если застройщик уведомил Вас о переносе сроков сдачи дома, в связи с тем, что он не успевает завершить строительство или у него возникли непредвиденные обстоятельства, не стоит подписывать дополнительные соглашения.

А застройщик обязан в любом случае, если наступили вышеописанные обстоятельства, направить дольщику предложение о заключении дополнительного договора. Подписав такое соглашение, дольщик может лишиться права на взыскание неустойки.

Итак, существует срок передачи объекта по ДДУ (договору долевого участия). Данный срок прописан в договоре заключенном с застройщиком. В случае нарушения этого срока дольщик имеет право требования неустойки, п. 2 ст. 6 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…»

Данный пункт и описывает размер неустойки.

Выдержка из закона:

Выдержка из закона п. 2 ст. 6 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…»

Как рассчитать неустойку по договору долевого участия?

  • Необходимо установить конечную дату. День подписания акта приёма передачи квартиры или иного объекта. При этом если акт не подписывался по вине дольщика, допустим, по адресу, указанному в договоре застройщик выслал акт на подписание, а дольщик не проживает в данном адресе. То в таких случаях конечным днем будет считаться, когда застройщик исполнил свои обязательства по договору. Другими словами неустойка не начисляется на период просрочки не связанной с виной застройщика.
  • Устанавливаем начальную дату. Такой датой можно считать конкретный срок сдачи дома, прописанный в договоре долевого участия или дополнительном соглашении к договору. Обычно в ДДУ указывается не конкретная дата, срок не позднее определенного квартала, например, не позднее 3 квартала 2017 года.  Далее рассчитываем количество дней.
  • Установить цену договора долевого участия. То количество денег, которое дольщик заплатил застройщику. Если Вы не внесли полную сумму по договору, то взыскать неустойку будет достаточно проблематично.
  • Применить банковскую ставку рефинансирования согласно вышеуказанной нормы. С 14 сентября 2012 года она составляет 8.25% годовых. Конечно, если дольщик физическое лицо полученный результат нужно умножить на 2.

Калькулятор расчета неустойки по договору долевого участия в строительстве

В интернете существует много вариантов расчета неустойки по договору долевого участия, но не каждый из них будет принят судом. Последний всегда спрашивает, каким именно образом была рассчитана неустойка. Не каждый калькулятор будет соответствовать законодательному уровню.

Существует формула расчета неустойки по договору долевого участия в строительстве

Неустойка = 1/300 * (ставка рефинансирования 8.25% или 0.0825)* (кол-во дней) * (цена договора) * 2 (если дольщик физическое лицо)

Допустим, у Вас квартира стоит 2 000 000 миллиона и 90 дней просрочки для физических лиц:

1/300*0,0825*2000000*90*2=99 000 рублей.

В судебном порядке, помимо неустойки по договору долевого участия можно взыскать и штраф в рамках закона «О защите прав потребителей» в размере 50 % от суммы присужденной судом. В данную сумму входит неустойка и моральный вред. Об этом более подробно далее.

Ответственность застройщика за нарушение сроков сдачи дома…

  • Неустойку по договору долевого участия за каждый день просрочки сдачи дома.
  • Штраф в рамках закона «О защите прав потребителе» в размере 50 % от суммы присужденной судом.
  • Моральный вред, за нарушение прав физического лица. Взыскивается в судебном порядке
  • Расходы на оплату услуг представителя. Судебные расходы.
  • Убытки, причиненные дольщику за ненадлежащее исполнение своих обязанностей застройщиком по договору.

Вышеуказанные санкции применяются к застройщику в случае удовлетворения требований в судебном порядке. Желательно, а в некоторых ситуациях обязательно проведение досудебного урегулирования спора (Обычно это прописано в договоре). Другими словами обратиться к застройщику с претензией.

Данная претензия желательно должна содержать нормативную базу ваших требований и не лишним будет приложить копии документов, свидетельствующих о Вашей правоте.

Претензию можно отправить заказным письмом с описью вложения или вручить лично с отметкой о вручении.

Что касается убытков, то к ним можно отнести, к примеру, аренду нежилого помещения за период просрочки передачи объекта долевого участия. Правда, судебная практика не всегда в этом вопросе на 100% благосклонна в сторону дольщика.

Алгоритм действий, если человек решит защищать свои права самостоятельно.

Первое, и немаловажное – это подписание акта приема-передачи. В случае, если имеются какие-либо претензии к застройщику по качеству ремонта или иным критериям из Вашего договора. Вы не обязаны подписывать акт, а наоборот должны составить акт несоответствия того, что Вы принимаете, тому, что прописано в ДДУ. На срок устранения этих недостатков будет распространяться размер неустойки.

Второе, отправить застройщику претензию с требованием выплатить в досудебном порядке причитающиеся Вам выплаты. На практике не многие люди предпочитают судиться и готовы урегулировать вопрос по мировому. Главное не стать в этой ситуации жертвой обмана со стороны застройщика.

Третье, финальное, готовим исковое заявление в суд. При этом сам иск подаётся в рамках закона «О защите прав потребителей».  Само исковое заявление должно соответствовать нормам ГПК РФ и к нему необходимо приложить документы, обосновывающие Вашу позицию. Если досудебный порядок урегулирования спора обязателен, необходимо будет представить суду подтверждение, что застройщик отказался добровольно идти Вам на встречу.

Физическое лицо имеет право по своему усмотрению выбрать подсудность. Либо по месту нахождения застройщика, либо по месту регистрации дольщика, равно пребывания (временной регистрации)

Некоторые уточнения

Существует мнение, что необязательно дожидаться подписания акта-приема передачи жилого помещения для обращения в суд. Возможно, данное мнение имеет место быть. Но этот вопрос сугубо индивидуален и не будет рассмотрен в данной статье.

Судебная практика по взысканию неустойки по ДДУ

В рамках данной статьи мы не будем публиковать конкретных решений. Сделаем отсылку лишь на ст. 56 ГПК. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые ссылается. Иски о взыскании неустойки нельзя отнести к бесспорным искам, поскольку застройщики не менее подкованы в этих вопросах, чем самые лучшие адвокаты.

Нередко судами снижается размер неустойки до разумных пределов. При этом суды делают отсылку на ст. 333 ГК РФ. О соразмерности вины и наказания. Есть множество причин, по которым суд может снизить неустойку до разумных пределов. Например, плохие погодные условия, которые не позволили завершить строительство объекта в срок. Однако, данные доводы должны быть доказаны застройщиком. Так же на нем лежит обязанность заявить о снижении неустойки.

Сразу следует оговориться по вопросу морального вреда и судебных расходов. Эти величины так же относятся к компетенции суда. И подавать жалобу в вышестоящий суд, если Вас не устроила сумма морального вреда, как правило, не имеет смысла. В целом же подавляющее большинство данных дел имеют положительные для дольщика решения.

Гарантия получения денег от застройщика или имеет ли смысл подавать в суд на взыскание неустойки?

Мы однозначно рекомендуем обращаться с иском к застройщику. Во-первых, данная мера направлена на защиту Ваших финансовых интересов. Так же государство позаботилось о платежеспособности организаций-застройщиков, и заставляет их страховать свои риски. Это является гарантией получения Ваших денег.

Помимо всего прочего можно провести проверку в отношении активов застройщика и других объектов, которые им возводятся, наличие активной деятельности говорит о том, что можно будет получить свои денежные средства по решению суда в более короткий срок. И главная причина – это финансово выгодно судиться с застройщиком. К сожалению, не многие люди согласны идти в судебную тяжбу.

Если Вы желаете получить более подробную информацию о наших услугах посетите данную страницу.

Аракелов Л.Э.