Расторжение договора долевого участия – вопросы и ответы

Ниже мы расскажем про расторжение договора долевого участия. Данная процедура – как и многие другие аспекты из мира юриспруденции почти полностью закреплена на законодательном уровне.

Немного терминологии – договор долевого участия в строительстве (он же ДДУ) – соглашение между застройщиком и дольщиком об обязанности одной стороны построить объект недвижимости, а другой оплатить этот объект. Естественно на определенных условиях. Вообще данное понятие наиболее глубоко раскрыто в п. 1, ст. 4 № 214 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве…»

В данной статье имеется указание на то, что правительство Российской Федерации имеет право издать правила, которые будут регламентировать порядок заключения ДДУ.

Вернемся к проблеме расторжения договора. В данной теме в основном будет рассмотрен порядок расторжения договора долевого участия в строительстве со стороны дольщика. Застройщик тоже имеет право на проведение данной процедуры.

Возможны следующие варианты по расторжению договора:

1. Когда стороны договорились между собой (по согласию сторон) Обычно в таких случаях оформляется соглашение о расторжении договора.
2. Со стороны участника (дольщика) долевого строительства. При наличии определенных оснований высылается уведомление застройщику. Об этом более подробно далее.
3. Со стороны застройщика.
4. В судебном порядке (по решению суда).

Основания для расторжения договора долевого участия по инициативе дольщика

Итак, дольщик может отказать от договора долевого участия в одностороннем порядке в одном из следующих случаев:

1. 1. Существенному несоответствию по качеству объекта недвижимости.
   2. Нарушения более чем на 2 месяца сроков передачи объекта.
   3. В случае, невыполнения застройщиком законного требования дольщика о

а.) возмещении расходов на устранение недостатков объекта недвижимости, если данные недостатки дольщик устранял самостоятельно

б.) уменьшении цены ДДУ

в.) устранения недостатков объекта недвижимости в разумный срок

1. В случае прекращения договора поручительства, который заключается в целях обеспечения обязательств по договору долевого участия и не заключения застройщиком нового договора в установленный законом срок, а именно 15 дней.
2. Законодатель так же выделил иные причины, из-за которых можно в одностороннем порядке отказаться от договора, но они должны быть предусмотрены договором или законом.

Многие дольщики понимают под расторжением договора – возврат денежных средств. Это не совсем верно. По гражданскому законодательству Российской Федерации сам по себе факт расторжения договора – подразумевает возвращение сторон в первоначальное положение.

В идеале исключаются сведение о дольщике как о собственнике в органах Росреестра (юстиции), и возвращаются денежные средства по договору.

Однако федеральный закон № 214 «О долевом участии…», а именно ст. 9 предусматривает штрафные санкции в отношении застройщика, а именно проценты за пользование чужими денежными средствами. При этом проценты начисляются со дня внесения денег (или части денег, в случае если сумма уплачена не в полном объеме) за объект долевого строительства дольщиком и до дня, когда застройщик обязан возвратить денежные средства. Более подробно про данный расчет читайте в статье «неустойка по договора долевого участия». Отметим лишь, что он составляет 1/300 банковской ставки рефинансирования за каждый день. Если дольщик физическое лицо, то сумма умножается на два.

Порядок действий дольщика при расторжении договора долевого участия в одностороннем порядке

— Выявляем основания для расторжения договора, указанные выше. В каждом из перечисленных выше случаев индивидуально, но общие правила таковы, что необходимо иметь дополнительные документы. Допустим, акт несоответствия возведенного объекта, тому который указан в ДДУ.

— Подготавливаем и направляем уведомление о расторжении договора застройщику. Прикладываем документы, которые подтверждают нашу позицию. Не забудьте копию договора и расчет неустойки (процентов за пользование деньгами). Данное уведомление лучше направить заказным письмом с описью вложения по юридическому адресу застройщика или вручить лично с отметкой о принятии.

— В течение 20 рабочих дней застройщик обязан возвратить Вам денежные средства плюс проценты. В законе так же указано, что если дольщик не обратился за получением средств в указанный срок к застройщику, то денежные средства вносятся на депозит к нотариусу по адресу застройщика.

— В случае неисполнения требований о возврате денежных средств – готовим исковое заявление в суд. Более подробно расскажем далее.

Расторжение договора долевого участия через суд

В судебном порядке по инициативе дольщика договор может быть расторгнут:

1. При внесении изменений в назначение нежилых помещений или (и) общего имущества объекта недвижимости
2. Существенного изменения проектной документации или размера объекта (Допустим, решили достроить ещё 2 этажа).
3. Если стало известно, что в срок объект (дом) сдан не будет.
4. Иные обстоятельства предусмотренные законом или договором.

Застройщик после расторжения договора в судебном порядке обязан в течение 10 дней возвратить денежные средства дольщику. При этом днем расторжение договора следует считать день вступления в силу решения суда.

Как подать иск на застройщика?

Более подробная информация о подготовки искового заявления можно смотреть в ГПК (гражданско-процессуальном кодексе) РФ. Сейчас мы выделим наиболее важные моменты.

Для начала рассмотрим ситуацию, когда имеются основания для расторжения договора, через суд предусмотренные п. 1.1 ст. 9 № 214 ФЗ РФ. Формально законом не предусмотрен досудебный порядок урегулирования данного спора. Однако на практике суды могут требовать уведомления застройщика.

Желательно всё же отправить претензию и по этим основаниям. Далее готовим исковое заявление в суд. Очень важным моментов является правильно выбранная подсудность, а именно по месту нахождения застройщика. В исковом заявлении необходимо указать на обстоятельства, по которым вы обратились в суд и Ваши требования.

Приложить полный комплект документов, по числу лиц участвующих в деле. В этот комплект, помимо договора долевого участия, необходимо включить сведения о досудебном урегулировании спора, документы, обосновывающие Вашу правоту. Допустим, проектную документацию во время заключения договора и на момент обращения в суд и квитанцию об уплате государственной пошлины, если цена иска свыше 1 000 000 рублей. В цену иска входит, помимо цены договора и штрафные санкции в виде процента за пользование денежными средствами.

Иск обязательно необходимо подписать иначе суд его оставить без рассмотрения.

В случае если застройщик не выполняет требования по возврату денежных средств, когда вы его уведомили с правом одностороннего отказа от исполнения договора, иск будет содержать немного другие требования, а так же обязательно нужно будет представить суду документы подтверждающие, что Вы уведомили застройщика.

В суд не следует сразу предоставлять оригиналы вышеуказанных документов, за исключением квитанции об уплате государственной пошлины, лучше копии. Но на момент судебного заседания необходимо будет иметь оригиналы.

Может ещё и возникнуть ситуация, когда в суд необходимо обращаться уже после расторжения договора по согласию сторон. Когда одна сторона не выполняет свои обязательства.

Например, застройщик не уплачивает денежные средства. Мой совет без опытного юриста не подписывать никаких соглашений с застройщиком. Судебная тяжба так же является делом непростым. Будучи уверенным в своей правоте можете обратиться за помощью к юристу или адвокату.

Понесенные расходы на оплату юридических услуг будут взыскиваться в суде с проигравшей стороны.

Ответственность застройщика за неисполнение условий по договору долевого участия

Закон четко определил, что если одна сторона несет убытки, в связи с ненадлежащим исполнением своих обязательств другой стороной по договору, то виновная сторона компенсирует понесенные убытки. При этом на них желательно указать в досудебном порядке.

К таким убыткам могут быть отнесены, расходы на аренду жилых помещений, расходы на оплату экспертиз и другие расходы.

Думаю, чтобы у читателей было понимание некоторых вопросов. Следует их раскрыть более детально в данной статье. Ранее мы упоминали, что основанием для расторжения договора могут служить существенные недостатки в объекте недвижности.

Понятие «существенных недостатков» применяется из закона «О защите прав потребителей». Существенный этот тот недостаток, который:

1. Не может быть устранен
2. Не может быть устранен без соразмерных расходов средств и времени.
3. Появляется после устранения более 2 раз.

Однако следует упомянуть, что недостаток этот должен делать невозможным использование объекта по назначению. То же самое касается и существенного несоответствия проектной документации.

Здесь мы и подходим к вопросу о назначении строительно-технической экспертизы. Зачастую только экспертиза сможет выявить критерий существенности. Ввиду этого можно провести досудебное исследование, чтобы понять насколько целесообразно будет обращаться в суд, если возник спор.

Что говорить в суде?

Мы не будем давать подробных рекомендаций. Скажу лишь, что ст. 56 ГПК РФ, возлагает на истца обязанность по доказыванию тех доводов, с которыми он обращается в суд.

Как получить деньги от застройщика после решения суда?

Получив исполнительный лист, можете предъявить его либо в банк, где застройщик имеет счета, либо в службу судебных приставов по месту нахождения застройщика. Исполнительный лист может быть сдан в службу судебных приставов в течение 3 лет с момента его получения. Гарантией получения денежных средств от застройщика является либо договор залога, либо страхование гражданской ответственности застройщика, которое обязан произвести за свой счет застройщик. Однако существует отдельная процедура по приведению данных правовых механизмов в действие.

Судебная практика по вопросу расторжения договора долевого участия

Зачастую суды при наличии достаточных основания для расторжения договора удовлетворяют требования дольщиков. Следует учесть тот факт, что застройщики защищают свои права. И нередко у них, получается, представить доказательства, доказывающие их правоту.

Лучше более тщательно анализировать все обстоятельства по делу. Текст договора долевого участия, вплоть до погодных условий, которые мешали застройщику закончить строительство в срок. Так же уже в суде застройщик, видя что ситуация разворачивается не сильно благоприятно для него пытается склонить сторону на заключение мирового соглашения. Которое обычно невыгодно для участника долевого строительства.

Главное вовремя позаботиться о сборе доказательственной базы. Документов, возможно, даже показаний свидетелей, заключения экспертов и других. Выявить какие-либо общие тенденции помимо того, что суды тщательно проверяют доводы каждой стороны довольно сложно.

Зачастую дольщики проигрываются в суде, когда становятся жертвами обмана ещё на стадии заключения договора долевого участия. Всё дело в том, что под эти договора людям в прямом смысле слова «подсовывают» другие документы. Например, договор о членстве в кооперативе или об инвестировании в строительство, а так же иные предварительные договора.

По таким договорам в суде отстоять свои права достаточно сложно. Исключение составляют договора, которые хотя и носят другое наименование, но по тексту документа соответствуют № 214 ФЗ РФ. Во всех подобных случаях лучше избегать заключения договоров.